Долевое строительство и его особенности
Жители республики обращаются в Управление Росреестра по Республике Адыгея за разъяснениями по различным вопросам, входящим в его компетенцию. Правовая помощь специалистов требуется гражданам и юридическим лицам в том числе в рамках госрегистрации договоров участия в долевом строительстве.
Можно выделить несколько актуальных вопросов, с которыми обращаются граждане, приходя на прием к руководителю Управления Росреестра по Республике Адыгея М.И. Никифоровой.
Какие документы необходимо представить при продаже квартиры в строящемся доме по договору уступки права требования?
В соответствии со ст. 48 Закона о регистрации № 218-ФЗ от 13.07.2015 государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется на основании заявлений сторон договора. Также необходимо представить сам договор об уступке права требования и справку, подтверждающую полную оплату цены договора, выданную застройщиком либо Банком, через который осуществлялись платежи.
Необходимо ли предоставлять договор участия в долевом строительстве, на основании которого совершается уступка?
Такой необходимости нет, поскольку экземпляр данного договора уже находится в органе регистрации прав.
При покупке квартиры по договору участия в долевом строительстве необходимо ли согласие второго супруга?
Поскольку договор долевого участия подлежит государственной регистрации, в силу ст. 35 Семейного кодекса РФ для сделки, подлежащей государственной регистрации, необходимо получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга. Вместе с тем, отсутствие согласия супруга на заключение сделки не является основанием для приостановления государственной регистрации такого договора. В этом случае орган регистрации прав вносит в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) отметку о том, что сделка совершена без необходимого согласия третьего лица, что в дальнейшем может быть основанием для оспаривания данной сделки вторым супругом.
Как проверить договор участия в долевом строительстве в Росреестре?
Для проверки регистрации договора участия в долевом строительстве нужно запрашивать сведения из ЕГРН в отношении именно земельного участка. Поиск данных о будущем доме или квартире не принесет результатов.
Договор долевого участия в строительстве регистрируется в качестве обременения земельного участка, на котором появится новостройка.
Именно поэтому в форме запроса на сайте Росреестра нужно указать всю имеющуюся в договоре участия в долевом строительстве информацию об этом земельном участке. Как правило, указываются кадастровый номер, площадь и адрес. Указывать данные по квартире обычно нет смысла.
На момент регистрации договора участия в долевом строительстве квартира еще не построена, и Росреестр не сможет ее обнаружить в своей базе данных.
Судебная защита Управления Росреестра: итоги года
Представление и защита интересов Управления Росреестра по Республике Адыгея в судах по-прежнему остается одним из приоритетных направлений деятельности Управления.
Согласно статистическим данным общее количество споров с участием Управления по вопросам государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество в 2019 составило 497 дел, что на 23 % больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (АППГ- по 404 делам), из них по 431 делам в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
По 28 делам Управление было привлечено в качестве заинтересованного лица в особом производстве по заявлениям об установлении фактов, имеющих юридическое значение.
Всего за отчетный период судами Республики Адыгея с учетом заявлений, находящихся в производстве на начало отчетного периода, рассматривалось38 дел, по которым Управление выступало в качестве истца (заявителя), ответчика (заинтересованного лица), административного ответчика, из них 37 заявлений поступили в течение отчетного периода,что на 118 % больше в сравнении с аналогичным периодом прошлого года (АППГ – по 17 делам).
По 14 делам решения вынесены в пользу Управления, что на 75 % больше в сравнении с аналогичным периодом прошлого года (АППГ- по 8 делам).
По 11 делам производства прекращены, что на 84% больше в сравнении с аналогичным периодом прошлого года (АППГ- по 6 делам).
По 2 делам решения вынесены не впользу Управления, что на 50% меньше в сравнении с аналогичным периодом прошлого года (АППГ- по 4 делам).
По 3 делам, заявления оставлены судами без рассмотрения.
В 8 случаях, по которым Управление выступает в качестве заявителя, ответчика (заинтересованного лица), административного ответчика решения на конец отчетного периода не вынесены, либо не вступили в законную силу.
Предметами судебных споров с участием Управления в 2019 явились:
- иски о признании прав;
- обжалование действия (бездействия) Управления;
- установление фактов принадлежности правоустанавливающих документов;
- оспаривание прав, оспаривание сделок;
- о восстановлении срока для принятия наследства и признание наследника принявшим наследство;
- о признании обременения в виде ипотеки отсутствующим либо прекращении записи об ипотеке в Едином государственной реестре недвижимости;
- о признании реестровой ошибки;
- о признании результатов межевания недействительными.
Ежегодно Управлением анализируется судебная практика, чтобы в досудебном порядке уменьшить число приостановлений или отказов в регистрации прав.
Пофилактические мероприятия, направленные на предупреждение нарушений в сфере землепользования
Государственные инспектора Управления Росреестра по Республике Адыгея по использованию и охране земель регулярно проверяют землепользователей на соблюдение требований земельного законодательства. Но едва ли не первостепенной задачей инспекторов является профилактика правонарушений. На особом контроле госземинспекторов Управления – юридические лица и индивидуальные предприниматели. Их в нашей республике порядка 21000. Заместитель руководителя Управления Куиз Э.А. отмечает, что больше всего в нашей республике – самозахватчиков чужих земель. За весь прошлый год проведено 1109 проверок по результатам которых было выявлено 497 нарушений. Однако были среди землепользователей и те, кто стал нарушителем по незнанию. Именно поэтому инспектора Управления не только проверяют и наказывают землепользователей-нарушителей, но и не менее важной работой для них является профилактика правонарушений в сфере земельного законодательства.
С этой целью широко используются личные беседы с собственниками, входящими в «зону риска», проводятся совещания с органами муниципальной и государственной власти. Кроме того для жителей Адыгеи организована работа телефона «горячей линии» по вопросам государственного земельного надзора в соответствии с утверждённым графиком, а также проводятся приемы граждан начальником отдела государственного земельного надзора и территориальных отделов Управления.
Кадастровая палата Республики Адыгея подвела итоги взаимодействия с кадастровыми инженерами в 2019 году
95% кадастровых инженеров удовлетворены качеством взаимодействия с Кадастровой палатой.
Одним из ключевых направлений деятельности Кадастровой палаты республики является взаимодействие с сообществом кадастровых инженеров. От качества проведенных кадастровых работ напрямую зависит и качество предоставления учетно-регистрационных услуг. Взаимодействие учреждения и кадастровых инженеров проводится комплексно.
В течение 2019 года Кадастровая палата республики провела шесть консультационных семинаров с представителями профессионального сообщества - кадастровыми инженерами. Центральными вопросами, обсуждаемыми на проводимых семинарах, стали особенности подготовки межевых и технических планов при кадастровом учете объектов недвижимости, изменения в законодательстве в сфере кадастрового учета, использование электронных сервисов.
В рамках личного приема проведено свыше 70 встреч со специалистами, оказано более 140 телефонных консультаций.
Регулярно проводится анализ причин вынесения приостановлений кадастрового учета объектов недвижимости. Результаты анализа обсуждаются на рабочих встречах и семинарах, и направляются в адрес кадастровых инженеров и саморегулируемых организаций.
Подобные мероприятия позволяют кадастровым инженерам не допускать однотипные ошибки при подготовке документов и соблюдать требования нормативно-правового законодательства.
В качестве «обратной связи» организовано анкетирование, результаты которого позволяют проанализировать эффективность проводимых мероприятий, а также рассмотреть предложения о взаимодействии. В результате опроса выявлено, что свыше 95 % представителей профессионального сообщества (принявших участие в опросе) удовлетворены качеством организованного взаимодействия.
Для справки:
В Адыгее трудятся свыше 450 аттестованных кадастровых инженеров. От качества работы кадастровых инженеров зависит точность сведений Единого государственного реестра недвижимости, правильность начисления налогов. Наличие действующего квалификационного аттестата кадастрового инженера можно проверить с помощью государственного реестра кадастровых инженеров.
